한남더힐 4층 이하면 토허제 대상 아냐?

서울 용산구의 대표적인 고급 주거 단지, 한남더힐이 최근 토지거래허가제(이하 토허제)와 관련해 논란의 중심에 서 있습니다. 토허제 대상 지역으로 지정된 용산구 내에서도 한남더힐의 일부 세대가 규제를 피하고 있다는 소식이 전해지면서 부동산 시장에 혼란이 커지고 있습니다. 같은 단지 안에서도 규제가 달리 적용된다니, 대체 무슨 일이 벌어지고 있는 걸까요? 이번 글에서는 한남더힐의 토허제 적용 현황과 그로 인한 시장의 반응, 그리고 비슷한 사례를 통해 부동산 규제의 허점을 자세히 살펴보겠습니다.

한남더힐, 층수에 따라 달라지는 토허제 적용

서울 용산구 한남동에 위치한 한남더힐은 국내에서 가장 비싼 아파트 단지 중 하나로, 2024년 기준 일부 세대의 매매가가 170억 원에 달할 정도로 고급 주거지로 유명합니다. 그런데 최근 서울시가 강남 3구(강남·서초·송파)와 용산구 전체 아파트를 토허제 대상으로 지정하면서 한남더힐에도 변화가 생겼습니다.

 

놀랍게도 한남더힐 내 32개 동 가운데 4층 이하로 지어진 11개 동은 토허제 규제를 피했습니다. 반면, 5층 이상으로 건축된 21개 동은 규제 대상에 포함되었습니다. 이는 건축법에 따라 층수에 따라 건물의 용도가 달라지기 때문입니다. 5층 이상 건물은 ‘아파트’로 분류돼 규제를 받지만, 4층 이하는 ‘연립주택’으로 분류돼 규제에서 제외된다는 뜻입니다. 이런 차이 때문에 같은 단지 안에서도 규제가 달리 적용되는 기묘한 상황이 벌어졌습니다.

 

건축물대장과 토허제의 허점

한남더힐의 32개 동 중 103동에서 113동까지 11개 동은 용산구의 고도제한 규제로 인해 3층 또는 4층으로 지어졌습니다. 건축법 시행령에 따르면, 주거용 건물이 5층 이상일 경우 아파트로 분류되지만, 4층 이하이면서 1개 동의 바닥 면적이 660㎡를 초과하면 연립주택으로 분류됩니다. 한남더힐의 경우, 4층 이하 동들은 연립주택으로 건축물대장에 등록되어 있어 토허제 대상에서 제외된 것입니다. 토허제는 원래 투기 방지를 위해 도입된 제도로, 지정된 구역 내 부동산을 거래하려면 지자체의 허가를 받아야 합니다.

 

특히 아파트의 경우 2년간 실거주 의무가 부과되며, 이를 어기면 처벌을 받을 수 있습니다. 하지만 한남더힐의 4층 이하 동들은 이런 규제를 받지 않아 여전히 자유롭게 거래가 가능합니다. 이는 곧 전세를 끼고 집을 사는 ‘갭투자’가 가능하다는 뜻이기도 합니다. 규제가 없는 동에서는 집을 사서 세입자를 들이고, 세입자가 내는 전세금으로 집값의 일부를 충당하는 방식이 가능하다는 겁니다.

치밀하지 못한 대책, 현장 혼란

서울시는 2025년 3월 19일, 강남 3구와 용산구 전체 아파트를 토허제 대상으로 지정하며 집값 안정을 목표로 했습니다. 하지만 한남더힐 사례처럼 세밀하지 못한 기준 탓에 현장에서 혼란이 발생하고 있습니다. 부동산 전문가들은 “같은 단지 안에서도 규제가 달라지면 수요가 규제를 피한 동으로 몰릴 가능성이 크다”며 “결국 집값 안정이라는 목표와 달리 가격 상승을 부추길 수 있다”고 우려를 표했습니다.

 

실제로 한남더힐은 고가 주택이 밀집한 곳으로, 규제를 피한 4층 이하 동들이 투자자들에게 더 매력적으로 보일 수 있습니다. 이는 토허제가 오히려 시장의 불균형을 초래할 수 있다는 점을 보여줍니다. 게다가 한남더힐은 600세대 규모의 대단지로, 90~100평대 대형 평수는 대부분 3~4층으로 설계되어 있어 규제 제외 대상이 많다는 점도 논란을 키우고 있습니다.

 

용산구 효창동, 또 다른 혼란의 사례

한남더힐뿐만 아니라 용산구 효창동에 위치한 효창한신아파트에서도 비슷한 혼란이 발생하고 있습니다. 이 아파트는 한 단지 안에 행정구역이 혼재해 있어 규제 적용에 차이가 생겼습니다. 효창한신아파트의 일부 동은 용산구에 속해 토허제 대상이지만, 단지 내 다른 동들은 길 하나를 사이에 두고 마포구에 위치해 있어 규제를 받지 않습니다.

 

같은 아파트 단지 안에 있는 집인데 어떤 집은 규제를 받고, 어떤 집은 규제를 안 받는 상황이라고 생각하면 됩니다. 이런 불균형은 주민들 사이에서도 불만을 낳고 있으며, 부동산 시장의 예측 가능성을 떨어뜨리는 요인으로 작용하고 있습니다. 전문가들은 “구 단위로 규제를 일괄 적용하다 보니 이런 문제가 생긴다”며 “더 세밀한 기준이 필요하다”고 지적했습니다.

 

 

한남더힐과 효창한신아파트 사례를 통해 토허제의 세밀하지 못한 기준이 시장 혼란을 초래하고 있음을 알 수 있습니다. 아파트만을 대상으로 규제를 지정하다 보니, 같은 단지 안에서도 층수나 행정구역에 따라 규제가 달라지는 모순이 발생했습니다.

 

이런 규제 방식은 오히려 투자자들에게 허점을 노릴 기회를 주고, 집값 안정이라는 본래 목적을 달성하기 어렵게 만들 가능성이 높습니다. 부동산 규제는 시장의 안정과 공정성을 목표로 해야 하지만, 이번 사례는 오히려 불공정과 혼란을 초래한 느낌입니다. 앞으로 정부와 지자체가 더 촘촘한 기준을 마련해 시장의 신뢰를 회복할 수 있기를 기대해봅니다. 여러분은 이번 규제에 대해 어떻게 생각하시나요? 이 글이 부동산 시장의 이면을 이해하는 데 도움이 되었기를 바랍니다.