장기보유특별공제 폐지되면 얼마나 더 내야 할까

'장기보유 1주택 양도세 폐지 논란'처음 보는 사람은 "그게 뭔데?" 싶을 수 있습니다. 그런데 서울에 아파트 한 채라도 가진 분이라면, 혹은 10년 넘게 실거주하며 버텨온 분이라면 지금 바로 확인해야 할 이슈입니다.

 

장기보유특별공제

집을 팔면 양도소득세를 냅니다. 산 가격보다 비싸게 팔았으니 그 차익에 세금이 붙는 건데, 문제는 10년, 15년 동안 한 집에 살면서 오른 집값에도 똑같이 세금을 매긴다는 겁니다. 이게 불합리하다는 인식 아래 만들어진 게 바로 장기보유특별공제입니다.

 

오래 보유할수록, 실제로 오래 거주할수록 양도차익의 일부를 깎아주는 제도입니다. 1세대 1주택자라면 10년 이상 보유하고 10년 이상 거주했을 때 양도차익의 최대 80%를 공제받을 수 있습니다. 예를 들어 10억 원 차익이 났다면, 공제 후 과세표준이 2억 원으로 줄어드는 구조입니다. 세금이 아예 달라집니다.

 

논란의 핵심

4월 8일, 진보당 윤종오 의원이 이 장기보유특별공제를 전면 폐지하는 소득세법 개정안을 대표 발의했습니다. 더불어민주당 의원 일부도 공동발의에 이름을 올렸습니다. 폐지와 동시에 평생 세금 감면 한도를 2억 원으로 제한하는 내용도 포함됐습니다.

 

오늘(4월 17일) 국민의힘이 즉각 반발하면서 이 이슈가 실검에 올라온 겁니다. 국민의힘 측 주장은 이렇습니다. 서울 아파트 중위 가격이 이미 12억 원에 달하는 상황에서 장특공이 폐지되면, 서울 아파트를 가진 절반 이상의 1주택자가 세금 폭탄을 맞는다는 것입니다. 10년 넘게 한 집에 살아온 실거주자를 겨냥한 처사라는 비판이 나옵니다.

 

민주당 측은 "당 차원의 공식 추진이 아니다"라고 선을 그었습니다. 그러나 공동발의에 참여한 의원이 있는 이상 논란은 당분간 이어질 것으로 보입니다.

 

지금 당장 다주택자는 더 급합니다

장특공 폐지 논란과 별개로, 다주택자에게는 이미 확정된 데드라인이 있습니다.

 

"2026년 5월 9일"

이날까지 4년간 이어져 온 다주택자 양도세 중과 유예가 종료됩니다. 유예 기간 동안은 다주택자도 1주택자와 같은 일반 누진세율이 적용됐고, 장기보유특별공제도 받을 수 있었습니다.

 

5월 9일 이후엔 달라집니다. 조정대상지역 내 다주택자가 집을 팔면 2주택자는 기본세율에 20%포인트, 3주택 이상은 30%포인트가 추가됩니다. 거기다 장기보유특별공제까지 완전히 배제됩니다. 10년을 보유했어도 장특공 혜택은 0원입니다.

 

유예 기간을 활용하려면 5월 9일 이전에 매매계약과 계약금 지급이 동시에 완료돼야 합니다. 지금 4월 중순입니다. 토지거래허가 처리에 평균 15영업일이 걸리는 걸 감안하면 사실상 지금이 마지막 타이밍입니다.

 

1주택자는 지금 뭘 해야 할까요

현재 기준으로 1세대 1주택자는 이번 중과 유예 종료와 무관합니다. 12억 원 이하 비과세도, 12억 원 초과 고가주택 장특공 80%도 변동이 없습니다. 단, 장특공 폐지 법안이 국회를 통과할 경우 이야기가 완전히 달라집니다.

 

폐지가 현실이 된다면 고가주택 1주택자의 양도세는 수천만 원에서 수억 원 단위로 늘어날 수 있습니다. 법안이 어떻게 처리될지는 지방선거 이후 정치 지형에 달려 있습니다. 지금 할 수 있는 건 내 집의 보유기간과 거주기간을 기준으로 현재 장특공 공제율을 파악하고, 폐지 시 세금이 얼마나 달라지는지 미리 계산해 두는 것입니다.

 

공제율과 세금 시뮬레이션 확인하는 방법

보유기간과 거주기간에 따른 정확한 장기보유특별공제 공제율 계산, 그리고 폐지 전후 양도소득세가 얼마나 달라지는지 구체적인 수치 비교는 아래 글에서 자세히 다뤘습니다.

 

👉 장기보유특별공제 폐지 논란, 1주택자 양도세 얼마나 달라지나  >>

 

공제율 표, 실제 세금 시뮬레이션(양도차익 10억 원 기준), 다주택자 5월 9일 이후 변경 내용, 자주 묻는 질문까지 한 페이지에 정리했습니다. 양도소득세 계산기도 연결돼 있어 내 조건을 직접 넣어볼 수 있습니다. 장기보유특별공제는 아는 만큼 지킬 수 있는 제도입니다. 법안 동향을 주시하면서 미리 내 세금부터 파악해 두시기 바랍니다.

 

※ 이 글의 수치와 법안 내용은 2026년 4월 기준입니다. 세법은 개정될 수 있으므로 실제 양도 시 국세청 홈택스 또는 세무사 상담을 통해 최종 확인하시기 바랍니다.