토허제 지역 비아파트 빌라 거래 활발

부동산 시장을 들여다보다 보면, 규제가 오히려 새로운 흐름을 만든다는 걸 느끼곤 합니다. 최근 강남3구와 용산구에서 토지거래허가구역(토허제)이 확대되며 아파트 거래가 얼어붙었는데요. 저도 뉴스를 보며 “이제 집값은 좀 잡히려나?” 했던 기대가 무색하게, 오히려 비아파트 거래가 눈에 띄게 늘었다는 소식에 놀랐습니다. 특히 규제를 받지 않는 빌라와 연립·다세대 주택이 아파트보다 훨씬 활발히 거래되고 있죠. 이 글에서는 토허제 지역에서 빌라 거래가 활발해진 이유와 현황, 한남동 같은 개발 호재 지역의 움직임, 그리고 시장의 숨 고르기 상황을 자세히 살펴보겠습니다. 부동산에 관심 있는 분들께 실질적인 통찰과 투자 힌트를 드릴 수 있기를 바랍니다!

토허제 지역 비아파트에 쏠리는 관심

2025년 3월 24일, 서울 강남구·서초구·송파구·용산구의 약 40만 가구 아파트가 토지거래허가구역으로 재지정되며 시장에 큰 변화가 생겼습니다. 토허제는 주택 거래 시 실거주 목적만 허용하고, 2년간 거주 의무를 부과하며 갭투자를 차단하는 강력한 규제입니다. 그 결과, 아파트 거래가 급격히 줄어들었죠. 우리은행 WM영업전략부에 따르면, 3월 24일부터 4월 1일까지 9일간 이 지역 아파트 거래는 단 2건에 그쳤습니다. 강남구 대치동 은마아파트 76.79㎡가 30억 2천만 원과 30억 7천만 원에 거래된 것이 전부였습니다.

 

반면, 같은 기간 토허제 지역에서 빌라 거래는 활발하게 이뤄졌습니다. 연립·다세대 주택은 총 13건 거래되며 아파트보다 6배 이상 많은 거래량을 기록했는데요. 지역별로는 송파구 7건, 용산구 3건, 강남구 2건, 서초구 1건으로 나타났습니다. 이는 토허제의 규제가 아파트에만 적용되며, 빌라와 같은 비아파트 주거 상품이 규제의 틈새를 파고든 결과로 보입니다. 투자자들의 관심이 아파트에서 빌라로 쏠리며, 시장의 수요가 이동하는 모습이 뚜렷하게 드러나고 있습니다.

빌라 13건 거래

토허제 지역에서 빌라 거래가 활발해진 현상은 숫자로도 확연히 확인됩니다. 앞서 언급한 9일간의 거래 데이터를 보면, 아파트는 강남구에서만 2건이 전부였고, 서초·송파·용산구에서는 단 한 건도 성사되지 않았습니다. 반면, 빌라와 연립·다세대는 총 13건으로, 송파구가 7건으로 가장 많았고, 용산구 3건, 강남구 2건, 서초구 1건이 뒤를 이었습니다. 거래 유형도 중개거래 7건, 직거래 6건으로 나뉘며, 특히 고가 빌라의 직거래가 눈에 띄었습니다.

 

이러한 현상은 토허제가 아파트 거래를 억제하면서, 규제를 받지 않는 비아파트로 수요가 몰린 결과입니다. 예를 들어, 용산구 한남동의 ‘한남유림빌라’ 전용 174.72㎡는 50억 원에 직거래로 계약이 체결됐습니다. 같은 기간 강남구 은마아파트 거래가(30억 원대)보다 훨씬 높은 금액이죠. 이는 투자자들이 아파트 대신 고급 빌라로 눈을 돌리고 있음을 보여줍니다. 토허제 지역 빌라 거래 활발 현상은 단순한 우회가 아니라, 시장의 새로운 흐름으로 자리 잡을 가능성을 시사합니다.

 

한남뉴타운 개발 호재 용산구 한남동 거래 활발

용산구 한남동은 토허제 지역 빌라 거래가 특히 두드러진 곳입니다. 한남뉴타운 개발 호재가 있는 이 지역은 재개발 기대감으로 투자자들의 관심이 뜨겁습니다. 한남뉴타운은 1~5구역으로 나뉘어 재개발이 진행 중인데, 3구역은 이미 관리처분인가를 받았고, 2·4·5구역도 사업 속도가 붙고 있습니다. 이런 상황에서 한남동의 빌라 거래가 활발해진 것은 우연이 아닙니다.

 

대표적으로 ‘한남유림빌라’ 전용 174.72㎡가 50억 원에 거래된 사례는 한남동의 가치를 잘 보여줍니다. 이 주택은 유엔빌리지 내 위치하며 한강 조망이 가능한 고급 빌라로, 재개발 이후 입주권으로 전환될 가능성이 높습니다. 또한, 한남동 내 다른 다세대 주택들도 25억 5천만 원에서 38억 원 사이에 거래되며, 정비사업 호재가 거래를 부추기고 있음을 알 수 있습니다. 토허제 지역 빌라 거래 활발 현상은 개발 잠재력이 큰 지역에서 더욱 두드러지며, 한남동은 그 중심에 서 있습니다.

토지거래허가구역 재지정 후 서울 아파트 시장

토허제 확대 이후 서울 아파트 시장은 숨 고르기에 들어갔습니다. 한국부동산원의 3월 다섯째 주(3월 31일 기준) 조사에 따르면, 서울 아파트 값은 전주와 동일한 0.11% 상승률을 유지했습니다. 강남구(0.36%→0.21%)와 서초구(0.28%→0.16%)는 상승폭이 줄었고, 송파구는 -0.03%에서 0.28%로 반등했으며, 용산구는 0.18%에서 0.20%로 소폭 올랐습니다. 이는 토허제가 아파트 거래를 억제하며 시장 과열을 진정시키는 효과를 낳고 있음을 보여줍니다.

 

하지만 이와 동시에 빌라 거래가 활발해지며 시장은 혼조세를 보이고 있습니다. 강북권에서는 노원구(-0.02%), 도봉구(-0.03%), 강북구(-0.02%)가 하락세로 전환했고, 마포구(0.21%→0.18%)와 성동구(0.35%→0.30%)도 상승폭이 줄었습니다. 전문가들은 “매수 관망 심리가 커지며 거래가 한산해졌다”고 분석하며, 토허제 지역 빌라 거래 활발 현상이 단기적인 풍선효과로 이어질 가능성을 주목하고 있습니다. 서울 아파트 시장은 규제의 영향으로 잠시 숨을 고르고 있지만, 비아파트 시장의 움직임은 여전히 뜨겁습니다.

토허제 지역에서 빌라 거래가 활발해진 현상은 아파트 규제가 낳은 예상치 못한 결과입니다. 아파트 거래가 2건에 그칠 때 빌라가 13건이나 거래되며, 한남동 같은 개발 호재 지역에서는 그 열기가 더 뜨거웠죠. 저도 이 소식을 접하며 “규제가 오히려 다른 길을 열어주는구나”라는 생각이 들었습니다. 아파트 분양 물량과 비아파트 주거 상품은 토허제의 틈새를 파고들며 시장의 새로운 대안으로 떠오르고 있습니다. 하지만 이런 풍선효과가 장기적으로 어떤 결과를 낳을지는 꾸준한 시장 모니터링이 필요해 보입니다.

 

추가 팁으로, 토허제 지역 빌라 거래에 관심 있다면 개발 호재와 입지를 꼼꼼히 확인하세요. 한남뉴타운처럼 재개발 가능성이 높은 곳은 단기 투자보다 장기적인 관점에서 접근하는 것이 더 유리할 수 있습니다. 여러분도 이 기회를 잘 활용해 현명한 투자 결정을 내리시길 바랍니다!