강남3구 용산구 유주택자 주담대 제한

최근 정부가 강남3구(강남, 서초, 송파)와 용산구에 대한 토지거래허가구역을 재지정하면서, 이 지역의 유주택자를 대상으로 한 주택담보대출(주담대) 규제가 다시 강화되었습니다. 이에 따라 해당 지역에서 추가 주택을 매입하려는 유주택자들은 대출을 활용한 자금 조달이 더욱 어려워질 전망입니다. 이번 조치가 부동산 시장에 미칠 영향과 앞으로의 시장 흐름을 분석해 보겠습니다.

강남3구 용산구 유주택자 주담대 제한

강남3구와 용산구가 토지거래허가구역으로 재지정된 직후, 주요 은행들이 유주택자의 추가 주택 구입을 위한 주담대를 제한하기 시작했어요. 이는 정부와 서울시가 투기 수요를 억제하고 부동산 시장 과열을 막으려는 강력한 의지의 연장선으로 보입니다. 2025년 3월 19일 발표에 따르면, 해당 지역 약 40만 가구가 3월 24일부터 9월 30일까지 토허제 대상이 되며, 실거주 목적 외 매매가 불가능해졌죠. 은행들도 이에 발맞춰 대출 문을 좁히고 있어요.

 

특히 5대 시중은행(KB국민, 신한, 하나, 우리, NH농협)이 앞장서서 움직이고 있습니다. 이들 은행은 1주택 이상 보유한 유주택자가 강남3구와 용산구에서 새 주택을 매입하려 할 때 주담대를 내주지 않기로 했어요. 다만, 기존 주택을 처분하고 이사나 ‘갈아타기’ 같은 실수요 목적이라면 예외적으로 대출이 가능하다고 하니, 이 점은 꼭 기억해 두세요.

 

주요 은행별 시행 시기

▪︎ 우리은행: 3월 27일부터 강남3구와 용산구 유주택자의 추가 주택 구입 목적 주담대를 전면 제한합니다. 

▪︎ KB국민은행: 이미 2024년 7월 29일부터 다주택자(2주택 이상) 주담대를 막았고, 3월 24일부터 1주택자까지 확대 적용할 예정입니다.

▪︎ 하나은행: 3월 25일부터 강남3구와 용산구를 포함한 서울 일부 지역 다주택자 주담대를 제한하며, 조만간 1주택자까지 범위를 넓힐 계획이라고 해요.

▪︎ 신한은행: 3월 26일부터 유주택자 주담대를 중단하며, 실수요 여부를 엄격히 심사한다고 밝혔습니다.

▪︎ NH농협은행: 3월 24일 토허제 시행과 동시에 유주택자 대출을 제한하며, 갭투자 방지를 위한 추가 조치도 검토 중이에요. 은행마다 세부 조건이 다를 수 있으니, 대출을 고려하신다면 해당 은행에 직접 문의해 보시는 걸 추천드립니다. 

 

강남3구 용산구 유주택자 주담대 제한 조치 이유는

이번 대출 제한 조치의 배경에는 여러 요인이 얽혀 있어요. 가장 큰 이유는 토지거래허가구역 해제 후 한 달 만에 강남3구와 용산구 집값이 급등하며 투기 수요가 다시 살아난 점입니다. 서울시가 2월 12일 잠실, 삼성, 대치, 청담 등 일부 지역의 토허제를 해제하자, 외지인 매입 비율이 62.4%까지 치솟고 갭투자 비율도 43.6%로 늘어났어요. 예를 들어, 잠실동의 경우 해제 후 검색량이 하루 만에 7747명에서 1만6842명으로 두 배 이상 뛰었죠.

 

이런 시장 과열을 막기 위해 정부와 금융당국은 토허제를 재지정하고, 은행권에 대출 관리를 강화하라는 지침을 내렸습니다. 금융당국은 “집값이 오르면 1~2개월 뒤 가계대출이 늘어난다”며 지역별 모니터링을 주간 단위로 세분화해 관리 중이에요. 특히 강남3구와 용산구는 고가 아파트가 밀집한 데다, 용산구는 대통령실 이전과 국제업무지구 개발 같은 호재로 투기 수요가 집중된 지역이라 규제의 핵심 타깃이 됐습니다.

 

1.토지거래허가구역 재지정과 맞물린 조치

강남3구 및 용산구는 고가 주택 밀집 지역으로, 투자 수요가 집중되는 곳입니다. 이에 따라 정부는 2021년 처음으로 해당 지역을 토지거래허가구역으로 지정한 바 있으며, 이번에 재지정을 결정하면서 추가 규제를 병행한 것입니다.

 

2.부동산 시장 과열 방지

최근 부동산 시장이 다시 활기를 띠면서 일부 지역에서는 가격 상승 움직임이 포착되었습니다. 특히 강남3구와 용산구는 여전히 투자자들의 관심이 높은 지역으로, 주담대를 활용한 ‘레버리지 투자’가 다시 증가할 가능성이 있었습니다. 정부는 이러한 과열 양상을 사전에 차단하고자 조치를 강화한 것으로 분석됩니다.

 

3.가계부채 관리 강화

금융당국은 가계부채 증가세를 억제하는 것이 중요한 정책 목표 중 하나로 보고 있습니다. 주택담보대출이 증가하면 부채 부담이 가중될 수밖에 없으며, 이에 따라 유주택자의 추가 대출을 제한함으로써 가계부채의 무분별한 증가를 막으려는 것입니다.

자금줄 막힌 투자자들

유주택자 주담대 제한은 투자자들에게 큰 영향을 미칩니다. 특히 갭투자나 추가 매입을 통해 자산을 늘리려던 분들은 자금 조달에 어려움을 겪을 가능성이 높아요. 예전엔 전세보증금을 끼고 대출을 받아 아파트를 매입하는 방식이 흔했지만, 이제는 토허제로 실거주 의무가 생기고 대출까지 막히면서 이 전략이 통하지 않게 됐죠.하지만 이번 조치로 현금 동원력이 약한 투자자들은 발이 묶일 수밖에 없습니다. 반면, 현금 자산이 넉넉한 자산가들은 여전히 시장에서 유리한 위치를 차지할 가능성이 있어요. 예를 들어, 반포동의 고가 아파트는 대출 없이도 거래가 이뤄지는 경우가 많았던 터라, 이런 흐름이 더 두드러질 수도 있습니다.또한, 대출 규제가 강남3구와 용산구에 집중되면서 인근 지역으로 투자가 옮겨가는 ‘풍선효과’도 우려되고 있어요. 마포구나 성동구 같은 곳에서 거래가 늘어날 조짐이 보이니, 투자 계획을 세우신다면 이런 흐름도 주시해야 할 것 같습니다.

 

강남3구와 용산구의 토지거래허가구역 재지정과 유주택자 대상 주담대 제한은 정부의 강력한 시장 개입 의지를 보여주는 사례입니다. 이러한 조치가 단기적으로는 투자 수요를 억제하고 부동산 시장을 안정시키는 효과를 낼 수 있지만, 장기적으로는 시장의 흐름을 예측하기 어려운 변수로 작용할 수도 있습니다.

 

특히, 현금 부자들에게는 여전히 투자 기회가 열려 있으며, 이들이 규제 속에서도 적극적으로 움직인다면 특정 지역의 부동산 가격이 유지될 가능성도 배제할 수 없습니다. 따라서 투자자들은 시장의 변화를 면밀히 관찰하고, 정부 정책과 부동산 시장의 움직임을 고려한 전략적 접근이 필요합니다. 향후 정부가 추가적인 규제를 도입할 가능성도 있는 만큼, 부동산 투자자들은 신중하게 시장을 분석하고, 금융 환경 변화에도 유연하게 대응하는 것이 중요하겠습니다.