전세 재계약 방법 완벽 정리 (갱신, 연장, 종료)

전세 재계약

전세 계약의 기본 기간은 2년입니다. 2년이 다가오면 세입자와 집주인은 세 가지 선택지를 마주하게 됩니다.

연장, 종료, 혹은 새로운 계약. 재계약을 고민할 때는 먼저 현재 전셋값 시세와 집주인의 의향을 확인하는 게 중요해요. 2020년 도입된 임대차 3법(계약갱신청구권, 전월세 상한제, 전월세 신고제)이 적용되면서 세입자의 권리가 한층 강화됐으니, 이 점도 꼭 염두에 두세요. 재계약 방법은 크게 두 가지로 나뉩니다. 묵시적 갱신과 명시적 갱신(합의 갱신). 각각의 특징과 절차를 하나씩 살펴볼게요.

 

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묵시적 갱신 : 자동 연장되는 계약

묵시적 갱신은 말 그대로 별다른 의사 표시 없이 계약이 자동으로 연장되는 경우예요. 주택임대차보호법 제6조에 따르면, 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 집주인이 갱신 거절이나 조건 변경 통지를 하지 않으면, 기존 조건 그대로 2년이 연장됩니다. 세입자 역시 이 기간 동안 종료 의사를 밝히지 않으면 동일한 결과가 적용되죠.

 

묵시적 갱신의 장점

-간편함: 새 계약서를 작성할 필요 없이 자동 연장하니 간편합니다.

-유연성: 세입자는 연장된 2년 중 언제든지 3개월 전 통지로 계약을 끝낼 수 있어요. 집주인은 이런 중도 해지를 막을 수 없답니다.

-비용 절감: 중개 수수료나 계약서 작성 비용이 들지 않아요.

 

주의할 점

만약 전세 대출을 연장해야 한다면, 은행에서 집주인에게 연장 여부를 확인할 수 있으니 미리 소통하는 게 좋아요. 또, 묵시적 갱신 후 조건 변경(예: 보증금 인상)이 필요하면 새 계약서를 써야 하니 이 점도 체크하세요.

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명시적 갱신 : 새로운 합의로 연장하기

명시적 갱신은 세입자와 집주인이 협의해 새로운 조건으로 계약을 연장하는 방식입니다. 보증금을 조정하거나 특약을 추가하고 싶을 때 주로 선택되죠. 이 경우 새 계약서를 작성하고 확정일자를 다시 받는 게 필수예요.

 

계약갱신청구권 활용하기

2020년 임대차 3법으로 도입된 계약갱신청구권은 세입자가 1회에 한해 2년 연장을 요구할 수 있는 권리입니다. 집주인은 정당한 사유(실거주, 건물 철거 등)가 없으면 이를 거절할 수 없어요. 단, 보증금은 직전 계약 대비 5% 이내에서 인상 가능합니다.

 

언제 행사하나?: 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 집주인에게 통보.

주의사항: 집주인이 실거주를 이유로 거절하면 법적 다툼으로 이어질 수 있으니, 증거(문자,카톧 등)를 남겨두세요.

절차

1.집주인과 협의: 연장 의사와 조건(보증금, 특약 등)을 논의.

2.계약서 작성: 부동산 중개인을 통해 새 계약서를 작성하거나, 직접 작성 후 확정일자 신청.

3.전입신고 및 대출 연장: 필요 시 주소지 관할 주민센터와 은행 방문.

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전세 계약 연장 기간은?

기본적으로 전세 계약은 2년 단위로 진행됩니다. 묵시적 갱신이나 계약갱신청구권을 통해 최대 **4년(2+2)**까지 거주가 가능해요. 다만, 집주인이 실거주 등으로 갱신을 거절하면 2년 만에 종료될 수도 있죠. 연장 여부는 시장 상황과 집주인 의사에 따라 달라지니, 계약 만료 6개월 전부터 준비를 시작하는 게 현명합니다.

 

역전세 상황이라면?

2025년 현재, 일부 지역에서 전셋값이 하락하며 역전세(기존 보증금 > 현재 시세)가 발생하고 있어요. 이런 경우 집주인은 연장을 원할 가능성이 높지만, 세입자는 더 저렴한 곳으로 이사를 고려할 수 있죠. 계약갱신청구권을 쓰지 않고 새 계약을 맺는다면 보증금을 낮출 기회도 생길 수 있습니다.

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전세 계약 종료

세입자가 종료를 원할 때

통보 시기: 만료 2개월 전까지 집주인에게 이사 의사를 전달. 묵시적 갱신 후라면 언제든지 3개월 전 통지로 가능.

보증금 반환: 집주인이 새 세입자를 찾거나 자금 마련 후 보증금을 돌려줘야 해요. 반환 지연 시 법적 조치(내용증명, 지급명령 신청)를 고려하세요.

집주인이 종료를 원할 때

통보 시기: 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 세입자에게 갱신 거절 의사를 밝혀야 함.

정당한 사유: 실거주, 건물 매각 등 합리적인 이유가 있어야 계약갱신청구권을 무력화할 수 있어요.

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자주 묻는 질문

Q: 묵시적 갱신 후 중간에 나가면 복비를 내나요?

아니요! 묵시적 갱신 시 세입자는 중개 수수료 부담 없이 3개월 전 통지로 자유롭게 이사 가능합니다. 새 세입자 구하기는 집주인 몫이에요.

 

Q: 계약갱신청구권을 썼는데 집주인이 실거주를 주장하면?

집주인이 실제 거주 의사를 증명해야 합니다. 거짓이라면 법원 판결로 연장이 가능할 수 있으니, 변호사 상담을 추천드려요.

 

Q: 전세 대출 연장은 어떻게 하나?

기존 계약 조건이 유지되면 집주인 동의 없이 연장 가능합니다. 은행마다 요구 서류(계약서, 전입신고 등)가 다를 수 있으니 확인하세요.

 

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