5월 9일 종료 확정! 다주택자 양도세 중과 배제, 지금 안 팔면 82% 세금

오늘 오전 정부가 다주택자 양도세 관련 추가 발표를 냈습니다. 두 가지가 바뀌었습니다. 5월 9일 종료 자체는 그대로지만, 매도를 준비 중인 다주택자라면 오늘 바뀐 내용을 먼저 확인해야 합니다.

 

다주택자 양도소득세 중과 배제 조치는 2022년부터 4년간 유지되어 왔습니다. 조정대상지역 내 주택을 팔 때 기본세율만 적용해 주던 이 혜택이 5월 9일을 끝으로 종료됩니다. 그 이후에는 2주택자는 기본세율에 20%포인트, 3주택자 이상은 30%포인트가 가산되는 중과세율이 부활합니다.

⚠️ 5월 9일 종료 확정 — 추가 연장 없음
정부는 2026년 2월 12일 관계부처 합동 발표를 통해 예정대로 종료한다고 공식 확정했습니다.
"연장되겠지"라는 기대로 매도를 미루다가는 중과세를 그대로 맞을 수 있습니다.

오늘(4월 7일) 추가로 바뀐 것 2가지

종료일은 그대로이지만 오늘 두 가지 보완 조치가 발표됐습니다. 매도를 준비 중인 분이라면 이 내용이 본인에게 해당되는지 확인이 필요합니다.

① 토지거래허가 신청 기한 연장

토지거래허가구역 내 주택을 팔려면 구청에서 토지거래허가를 받아야 계약이 성립됩니다. 문제는 5월 9일 마감을 앞두고 허가 신청이 폭주하면서 미처리 건수가 4,300건을 넘어섰다는 점입니다. 노원구 하나에만 666건이 쌓여 있을 정도로 행정 병목이 심각한 상황입니다.

이재명 대통령이 오늘 이 문제를 직접 언급하며 4월 말까지 토지거래허가를 신청한 건에도 5월 9일 중과 유예를 적용하도록 지시했습니다. 허가 처리가 늦어져 계약 자체가 불발되는 상황을 막기 위한 조치입니다. 세부 기준은 국토교통부 추가 발표를 확인하시기 바랍니다.

② 1주택자 전세 낀 주택 매도 허용

그동안은 다주택자가 보유한 주택에 세입자가 거주하는 경우에만 무주택자가 이를 매입할 수 있었습니다. 1주택자의 전세 낀 집은 매도가 사실상 막혀 있었던 셈입니다.

오늘 발표로 1주택자도 전세 낀 주택을 팔 수 있게 됩니다. 매물 공급을 늘리기 위한 조치로, 매수자 범위가 넓어지는 효과가 예상됩니다. KB국민은행 박원갑 수석전문위원은 "1주택자의 전세 낀 주택 매도 허용은 매물 증가에 특히 긍정적인 영향을 미칠 것"이라고 분석했습니다.

📌 오늘 바뀐 것 요약
① 토지거래허가 신청 기한 → 4월 말까지 신청 건도 5월 9일 유예 적용
② 1주택자 전세 낀 주택 매도 → 허용으로 전환

단, 5월 9일 종료일 자체는 변경 없음

 

마감은 5월 9일 — 기준이 잔금일에서 계약일로 바뀌었습니다

기존에는 5월 9일까지 잔금 지급과 등기 이전을 모두 완료해야 중과를 피할 수 있었습니다. 이제는 5월 9일까지 매매계약을 체결하면 잔금·등기 기한을 추가로 인정받을 수 있습니다. 단, 계약금이 실제로 입금되어야 합니다. 가계약이나 토지거래허가 전 사전 약정은 인정되지 않습니다.

⚠️ 5월 9일은 토요일입니다
세법상 기한 연장 특례는 신고·납부 기한에만 적용되며, 중과 배제 종료일 자체는 날짜 그대로가 기준입니다.
계약금은 반드시 5월 9일 이전에 실제 입금되어야 합니다.

지역별 잔금·등기 마감일

지역 구분	해당 지역	잔금·등기 마감
기존 조정대상지역	강남·서초·송파·용산구	계약일로부터 4개월 이내
신규 조정대상지역	2025년 10월 16일 지정 (서울 21개 구, 경기 12개 지역 등)	계약일로부터 6개월 이내
비조정대상지역	지방 등 규제지역 외	중과 대상 아님 (기본세율 적용)

5월 10일 이후 세율이 얼마나 오르나

중과가 부활하면 세 부담이 얼마나 달라지는지 숫자로 확인해 보겠습니다.

구분	5월 9일 이전 (중과 배제)	5월 10일 이후 (중과 부활)
2주택자	기본세율 6~45%	기본세율 + 20%p 가산
3주택 이상	기본세율 6~45%	기본세율 + 30%p 가산
최고세율 (지방소득세 포함)	약 49.5%	약 82.5% (3주택 기준)
장기보유특별공제	적용	중과 시 배제

⚠️ 세금 차이가 이 정도입니다
양도차익 10억 원 기준 3주택자 시뮬레이션
· 중과 배제 시: 세금 약 4억 원대
· 중과 부활 후: 세금 약 7억~8억 원대
· 장기보유특별공제까지 배제되면 실질 차이는 더 커집니다

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대출도 막혔는데, 지금 팔 수 있나

세금 마감일이 다가오는데 매수자를 찾기가 쉽지 않다는 것이 현장의 목소리입니다. 토지거래허가제 재시행과 함께 주요 은행들이 다주택자 주담대를 사실상 차단하면서, 강남·용산 등 핵심지에서 매수 가능한 실수요자가 급격히 줄었습니다.

오늘 서울경제 보도에 따르면 현재 서울 아파트 매매 매물은 7만 5,501건으로 지난달 21일 8만 80건까지 늘었다가 정체되고 있습니다. 대출이 막힌 매수자들이 관망세로 돌아선 영향입니다.

📌 토허구역 내 매도 시 매수자 조건 확인 필수
토지거래허가구역 내 다주택자 주택을 매도할 때 실거주 의무 유예와 주담대 전입신고 유예 혜택은 무주택자에게 매도하는 경우에만 적용됩니다.
유주택자 매수자에게 팔 경우 이 혜택이 사라집니다.

매수자 입장에서도 대출이 막혀 있으므로, 현금 여력이 있는 무주택 실수요자를 타깃으로 삼는 것이 현실적입니다. 매도 희망 가격보다 시세를 낮춘 급매 형태로 내놓는 것이 5월 9일 마감 전 계약 체결 가능성을 높이는 방법입니다.

5월 9일 이후 선택지, 버티면 어떻게 되나

마감 안에 매도하지 못하면 어떻게 될까요. 크게 세 가지 선택지가 남습니다.

선택지	내용	주의사항
장기 보유 전략	중과를 감수하고 핵심지 보유 유지	공시가격 급등 시 보유세 부담 폭증
임대사업자 등록	등록 임대주택은 중과 대상 제외 가능	의무 임대 기간·임대료 인상 제한 충족 필요
비조정지역 매도	지방 등 비규제지역 주택 우선 정리해 주택 수 감소	핵심지 잔여 주택 중과 리스크 원천 제거 가능

💡 전문가 시각
중과가 부활하더라도 핵심지 매물은 오히려 잠길 수 있다는 전망이 나옵니다.
세 부담이 커지면 다주택자들이 매도보다 장기 보유를 선택하는 경우가 늘기 때문입니다.
양도차익이 크지 않은 비규제지역 주택을 먼저 정리해 주택 수를 줄이면, 나중에 핵심지를 팔 때 중과 리스크를 낮출 수 있습니다.

계약서 작성 시 반드시 넣어야 할 내용

5월 9일 전 계약을 체결할 때는 계약서에 잔금 기한을 명확히 명시해야 합니다. 구두 약속만으로는 법적 보호가 되지 않습니다. 세무사·법무사와 사전 검토 후 계약서를 작성하시기 바랍니다.

✅ 계약서 특약사항 필수 포함 내용
□ 잔금 지급 기한 명시 (강남·용산: 계약일로부터 4개월 이내)
□ 중과 배제 조건 명시 ("본 계약은 매도인의 양도세 중과 배제 적용을 위한 것")
□ 세입자 인도 일정 협의 내용
□ 토지거래허가구역 해당 여부 확인 후 허가 절차 일정 포함

⚠️ 분양권·주거용 오피스텔도 주택 수에 포함됩니다
2021년 이후 취득한 분양권과 주거용 오피스텔은 양도세 계산 시 주택 수에 포함됩니다.
본인이 모르는 사이 다주택자로 분류될 수 있으므로, 보유 물건 전수 확인이 필요합니다.

지역별 잔금 기한, 매도 전략, 중과 부활 후 선택지까지 더 자세하게 정리했습니다.
5월 9일 전에 반드시 확인하세요.
다주택자 양도세 중과 상세 정리 보기