장기보유특별공제 조건·공제율 한눈에 보기 – 집 오래 살면 세금 얼마나 줄까

집을 팔 때 세금이 얼마나 나올지 걱정되신 적 있으신가요? 오래 보유한 집일수록 장기보유특별공제를 잘 활용하면 양도소득세를 수천만 원 이상 줄일 수 있습니다. 그런데 이 공제, 무조건 되는 게 아닙니다. 보유 기간·거주 기간·주택 수에 따라 공제율이 완전히 달라지거든요.

장기보유특별공제란 무엇인가

장기보유특별공제란 부동산을 일정 기간 이상 보유했을 때, 양도차익(판 가격 – 산 가격)에서 일정 비율을 깎아주는 제도입니다. 쉽게 말하면, "오래 갖고 있었으니 세금을 좀 깎아줄게"라는 국가의 배려입니다.

근거 법령은 소득세법 제95조이며, 부동산을 3년 이상 보유한 경우부터 적용됩니다. 단, 법인 소유 부동산은 해당 없으며, 개인 명의 부동산에만 적용됩니다.

💡 핵심 포인트
장기보유특별공제는 보유 기간이 길수록 공제율이 올라갑니다.
1세대 1주택자는 최대 80%까지, 일반 부동산(다주택·토지·상가)은 최대 30%까지 공제받을 수 있습니다.

일반 장기보유특별공제율 – 토지·상가·다주택자

다주택자나 토지·상가 등 일반 부동산에 적용되는 일반 장기보유특별공제율은 보유 기간에 따라 연 2%씩 올라갑니다. 최대 15년 이상 보유 시 30%가 한도입니다.

보유 기간	공제율	공제율
3년 이상 ~ 4년 미만	6%	연 2%씩 증가 (최대 30%)
4년 이상 ~ 5년 미만	8%
5년 이상 ~ 6년 미만	10%
10년 이상 ~ 11년 미만	20%
15년 이상	30% (한도)

예를 들어 양도차익이 1억 원이고 보유 기간이 10년이라면, 공제액은 2,000만 원이 됩니다. 그만큼 과세 대상 소득이 줄어드는 것이죠.

1세대 1주택 장기보유특별공제율 – 최대 80% 가능

가장 혜택이 큰 케이스가 바로 1세대 1주택 고가주택입니다. 양도가액이 12억 원을 초과하는 1주택자라면 일반 공제율이 아닌 우대 공제율이 적용됩니다.

우대 공제율은 두 가지 요소를 합산합니다.

• 보유 기간 공제율: 연 4%, 최대 40% (10년 이상 보유)
• 거주 기간 공제율: 연 4%, 최대 40% (10년 이상 거주)

즉, 10년 보유 + 10년 거주 = 80% 공제가 가능합니다.

구분	3년	4년	5년	6년	8년	10년 이상
보유 기간 공제	12%	16%	20%	24%	32%	40%
거주 기간 공제	12%	16%	20%	24%	32%	40%
합산 최대	24%	32%	40%	48%	64%	80%

⚠️ 주의! 거주 요건 미충족 시
2년 이상 실거주를 하지 않았다면, 아무리 오래 보유했어도 1세대 1주택 우대 공제율을 받지 못합니다.
이 경우 일반 공제율(최대 30%)만 적용됩니다. 실거주 여부가 핵심입니다.

장기보유특별공제 계산 예시 – 10년 보유 1주택자

실제로 얼마나 절세가 되는지 간단한 사례로 살펴보겠습니다.

항목	내용
취득가액	6억 원
양도가액	16억 원
양도차익	10억 원
보유 기간	10년 이상
거주 기간	10년 이상
공제율	80%
공제 후 과세 대상 소득	약 2억 원 (12억 초과분 기준 계산)

※ 12억 원 이하 부분은 비과세이므로, 12억 초과분에 대해서만 장기보유특별공제와 양도소득세가 적용됩니다. 정확한 세금 계산은 아래 계산기를 활용하세요.

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보유 기간·거주 기간·매도 금액을 입력하면 장기보유특별공제 반영 후 예상 세액을 바로 확인할 수 있습니다.

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장기보유특별공제 적용 안 되는 경우

장기보유특별공제가 모든 상황에 적용되는 건 아닙니다. 다음 경우에는 공제를 받을 수 없으니 미리 확인하세요.

적용 제외 사유	설명
보유 기간 3년 미만	최소 3년을 채워야 공제 대상
미등기 부동산	등기하지 않은 부동산은 공제 불가
조정대상지역 다주택 중과	중과세율 적용 시 공제 불가 ※ 현재 2026년 5월 9일까지 한시 배제 중
해외 부동산	투자 목적 해외 부동산은 공제 미적용
거주 요건 미충족 1주택	우대 공제율 적용 불가, 일반 공제만 가능

📌 2026년 5월 9일 이후 주의사항
다주택자 양도세 중과 한시 배제 기간이 2026년 5월 9일까지입니다.
이후 조정대상지역 다주택자는 다시 중과세율이 적용되고 장기보유특별공제도 받지 못할 수 있습니다.
매도 시기를 고민 중이라면 이 날짜를 꼭 체크하세요.
※ 기획재정부 발표 기준 (추가 연장 가능성은 정부 공지 확인 필요)

보유 기간 계산, 이것만 알면 됩니다

장기보유특별공제는 연 단위로 적용됩니다. 5년 11개월을 보유했다면 5년으로 계산됩니다. 따라서 잔금일을 조금 늦춰 딱 6년을 채우면 공제율이 10%에서 12%로 올라가는 경우도 생깁니다.

취득일 기준은 다음과 같습니다.

• 매매 취득: 잔금청산일과 등기접수일 중 빠른 날
• 상속 취득: 상속개시일 (피상속인 보유 기간 불포함)
• 증여 취득: 증여등기 접수일 (단, 이월과세 적용 시 증여자 취득일 기준)

정확한 양도소득세 신고는 세무사 상담을 받는 것이 좋지만, 사전에 국세청 홈택스에서 모의 계산을 해보거나, 아래 계산기를 활용해 보세요.

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보유·거주 기간에 따른 공제율을 자동 반영해 예상 세액을 바로 확인할 수 있습니다.

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