인터넷등기소 등기부등본 열람 방법 - 700원으로 전세사기 예방하기

등기부등본이란? 열람·발급 차이와 수수료

등기부등본(정식 명칭: 등기사항증명서)은 부동산의 소유자·권리관계·담보 현황을 국가가 공식으로 증명하는 서류입니다. 대법원 인터넷등기소(iros.go.kr)에서 누구나 조회할 수 있으며, 소유자가 아니어도 열람이 가능합니다. 등기부등본은 세 부분으로 구성됩니다.

• 표제부: 부동산 기본 정보 (소재지·면적·건물 구조·용도)
• 갑구: 소유권에 관한 사항 (소유자·압류·가처분·경매 등)
• 을구: 소유권 이외의 권리 (근저당권·전세권·지상권 등)

열람과 발급은 내용은 동일하지만 용도와 수수료가 다릅니다.

구분	열람	발급 (출력)	창구 발급
수수료	700원	1,000원	1,200원
법적 효력	❌ 없음	✅ 있음	✅ 있음
저장 방법	PDF 저장 가능	프린터 출력 필수	종이 출력본
관공서 제출	❌ 불가	✅ 가능	✅ 가능
회원가입	불필요	불필요	방문 필요

💡 언제 열람, 언제 발급?

· 계약 전 권리관계 확인 → 열람(700원)으로 충분합니다. PDF 저장 가능
· 금융기관·관공서 제출용 → 반드시 발급(1,000원) 선택
· 민간 부동산 플랫폼(네이버 부동산 등)의 등기부등본 서비스는 비용이 더 비싼 경우가 많으므로 인터넷등기소 직접 이용을 권장합니다.

전세 계약을 앞두고 "등기부등본 확인해봤어요?"라는 말을 들어도 어디서 어떻게 보는지 막막하셨나요? 사실 인터넷등기소 등기부등본 열람은 회원가입 없이 700원으로 5분 안에 할 수 있습니다. 더 중요한 건, 열람 후 갑구·을구에서 무엇을 봐야 하는지 모르면 봐도 소용이 없다는 겁니다. 전세사기 피해의 대부분은 계약 전 등기부등본만 제대로 확인했어도 막을 수 있었던 경우가 많습니다. 이 글에서 열람 방법부터 갑구·을구 읽는 법, 전세사기 예방 체크리스트까지 한 번에 정리해 드립니다.

인터넷등기소 등기부등본 열람 방법 단계별 정리

회원가입 없이 비회원으로도 가능합니다. 아래 순서를 따라 하면 5분 안에 완료됩니다.

📋 단계별 열람 절차

1️⃣ 네이버·구글에서 '인터넷등기소' 검색 → www.iros.go.kr 공식 사이트 접속

2️⃣ 상단 메뉴 → 등기열람/발급 → 부동산 선택

3️⃣ 검색창에 계약할 집 주소 입력 → 검색 결과에서 해당 부동산 선택
(아파트는 동·호수까지 정확히 입력해야 해당 호실 조회 가능)

4️⃣ 열람(700원) 선택 → 등기사항 종류에서 말소사항 포함 반드시 체크
(말소사항 포함해야 과거 압류·근저당 이력까지 모두 확인 가능)

5️⃣ 신청인 이름·주민번호 앞 6자리 입력 (비회원 이용, 뒷자리 미공개 선택 가능)

6️⃣ 카드·계좌이체·휴대폰 결제 중 선택 후 결제

7️⃣ 결제 즉시 열람 가능 → PDF로 저장해두기

주소 검색 시 주의사항

• 아파트(집합건물): 동·호수까지 정확히 입력해야 해당 호실 등기부등본 조회 가능
• 단독주택: 건물과 토지 등기부등본이 별개. 매매 계약이라면 두 가지 모두 열람 필요
• 검색이 안 될 때: 도로명 주소 → 지번 주소로 전환해서 재시도
• 신축 건물: 등기 신청이 완료되지 않은 경우 조회 불가. 이 경우 중개사를 통해 확인 필요

등기부등본 보는 법 — 갑구·을구 핵심 확인 포인트

열람 후 내용을 어떻게 읽어야 하는지 모르면 봐도 소용없습니다. 전세 계약 전 반드시 확인해야 할 핵심만 정리했습니다.

갑구에서 확인할 것 (소유권·압류·가처분)

확인 항목	의미	위험 수준
소유자 정보	계약 상대방(임대인)과 등기상 소유자 일치 여부	⚠️ 불일치 시 계약 즉시 중단
압류·가압류	세금 미납·채무 불이행으로 재산을 묶어둔 상태	🚨 계약 재검토 필수
가처분	소송 진행 중 부동산 처분 금지 상태	🚨 계약 재검토 필수
경매개시결정	이미 경매가 시작된 상태	🚨 절대 계약 금지
가등기	향후 소유권 이전을 예약한 권리	🚨 계약 재검토 필수

⚠️ 갑구 핵심 체크

계약 상대방 이름과 등기부등본 소유자 이름이 한 글자라도 다르면 즉시 중개사에게 확인을 요청하세요. 대리인이 계약을 진행하는 경우라도 위임장·인감증명서를 반드시 확인해야 합니다.

을구에서 확인할 것 (근저당·전세권)

을구에는 집주인이 이 집을 담보로 빌린 대출(근저당) 정보가 기록됩니다. 근저당 설정 자체는 흔한 일이지만, 설정 금액이 크면 경매 시 전세금을 돌려받지 못할 위험이 있습니다.

확인 항목	의미	위험 수준
근저당권 설정금액	집주인이 이 집을 담보로 빌린 대출 최대 한도	금액에 따라 위험도 다름
전세권 설정	기존 세입자가 전세권을 등기한 경우 선순위 권리자 존재	⚠️ 선순위 확인 필수

근저당 안전 여부는 아래 공식으로 판단하세요.

📌 전세 안전 기준 공식

(주택 시세 − 근저당 설정금액) ≥ 내 전세보증금 이면 비교적 안전합니다.

✅ 안전 예시: 시세 5억 아파트, 근저당 2억, 전세보증금 2.5억
→ 5억 − 2억 = 3억 ≥ 2.5억 → 비교적 안전

🚨 위험 예시: 시세 3억 빌라, 근저당 2억, 전세보증금 1.5억
→ 3억 − 2억 = 1억 < 1.5억 → 경매 시 전세금 전액 회수 불가 가능성 높음

전세 계약 전 반드시 체크할 위험 신호

등기부등본을 열람한 후 아래 항목들을 체크해보세요. 하나라도 해당되면 계약을 재검토해야 합니다.

🚨 계약 재검토 위험 신호

· 갑구에 압류·가압류·경매개시결정·가처분 기재
· 등기부등본 소유자와 임대인 이름 불일치
· 근저당+전세보증금 합산이 시세의 80% 초과
· 최근 소유권 이전이 잦은 경우 (권리 불안정 신호)
· 선순위 전세권 설정으로 내 전세금 후순위 처리되는 경우
· 건물 용도가 주거용이 아닌 경우 (근린생활시설·업무시설 등)

등기부등본 열람 시점 — 언제 봐야 할까요?

📌 등기부등본 열람 권장 시점 3가지

1️⃣ 계약서 작성 전: 권리관계 전체 확인, 계약 여부 결정
2️⃣ 계약서 작성 당일: 임대인 신원·소유자 일치 여부 최종 확인
3️⃣ 잔금 지급 당일 오전: 새로운 근저당·압류 추가 여부 재확인 후 잔금 지급

계약 후 잔금일 사이에 집주인이 추가 대출을 받거나 압류가 들어오는 사례가 실제로 발생합니다. 700원이 수억 원의 보증금을 지키는 가장 확실한 방법입니다.

스마트폰으로도 열람할 수 있어요

구글 플레이스토어·애플 앱스토어에서 '인터넷등기소' 공식 앱을 설치하면 스마트폰에서도 동일하게 열람이 가능합니다. 결제는 카드·휴대폰 결제 모두 가능합니다. 단, 모바일 앱에서는 열람만 가능하고 발급(출력)은 PC에서만 가능합니다. 관공서·금융기관 제출용 발급본이 필요하다면 반드시 PC에서 출력하세요.

자주 묻는 질문

Q. 회원가입 없이 열람이 가능한가요?

네, 가능합니다. 비회원으로 이름과 주민번호 앞 6자리만 입력하면 됩니다. 주민번호 뒷자리는 미공개로 선택할 수 있습니다.

 

Q. 말소사항 포함과 유효사항만 발급 중 어느 것을 선택해야 하나요?

계약 전 권리관계 전체 이력을 확인하려면 말소사항 포함을 선택하세요. 과거에 압류·근저당이 있었다가 해소된 이력까지 볼 수 있습니다.

 

Q. 등기부등본과 건축물대장의 차이는 무엇인가요?

등기부등본은 소유권·권리관계 확인용, 건축물대장은 건물의 구조·용도·면적 확인용입니다. 전세 계약 전에는 두 가지를 모두 확인하는 것이 좋습니다. 건축물대장은 정부24(gov.kr)에서 무료로 열람할 수 있습니다.

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