장기보유특별공제 조건·공제율 한눈에 보기 – 집 오래 살면 세금 얼마나 줄까
집을 팔 때 세금이 얼마나 나올지 걱정되신 적 있으신가요? 오래 보유한 집일수록 장기보유특별공제를 잘 활용하면 양도소득세를 수천만 원 이상 줄일 수 있습니다. 그런데 이 공제, 무조건 되는 게 아닙니다. 보유 기간·거주 기간·주택 수에 따라 공제율이 완전히 달라지거든요.
장기보유특별공제란 무엇인가
장기보유특별공제란 부동산을 일정 기간 이상 보유했을 때, 양도차익(판 가격 – 산 가격)에서 일정 비율을 깎아주는 제도입니다. 쉽게 말하면, "오래 갖고 있었으니 세금을 좀 깎아줄게"라는 국가의 배려입니다.
근거 법령은 소득세법 제95조이며, 부동산을 3년 이상 보유한 경우부터 적용됩니다. 단, 법인 소유 부동산은 해당 없으며, 개인 명의 부동산에만 적용됩니다.
장기보유특별공제는 보유 기간이 길수록 공제율이 올라갑니다.
1세대 1주택자는 최대 80%까지, 일반 부동산(다주택·토지·상가)은 최대 30%까지 공제받을 수 있습니다.
일반 장기보유특별공제율 – 토지·상가·다주택자
다주택자나 토지·상가 등 일반 부동산에 적용되는 일반 장기보유특별공제율은 보유 기간에 따라 연 2%씩 올라갑니다. 최대 15년 이상 보유 시 30%가 한도입니다.
| 보유 기간 | 공제율 | 공제율 |
| 3년 이상 ~ 4년 미만 | 6% | 연 2%씩 증가 (최대 30%) |
| 4년 이상 ~ 5년 미만 | 8% | |
| 5년 이상 ~ 6년 미만 | 10% | |
| 10년 이상 ~ 11년 미만 | 20% | |
| 15년 이상 | 30% (한도) |
예를 들어 양도차익이 1억 원이고 보유 기간이 10년이라면, 공제액은 2,000만 원이 됩니다. 그만큼 과세 대상 소득이 줄어드는 것이죠.
1세대 1주택 장기보유특별공제율 – 최대 80% 가능
가장 혜택이 큰 케이스가 바로 1세대 1주택 고가주택입니다. 양도가액이 12억 원을 초과하는 1주택자라면 일반 공제율이 아닌 우대 공제율이 적용됩니다.
우대 공제율은 두 가지 요소를 합산합니다.
- 보유 기간 공제율: 연 4%, 최대 40% (10년 이상 보유)
- 거주 기간 공제율: 연 4%, 최대 40% (10년 이상 거주)
즉, 10년 보유 + 10년 거주 = 80% 공제가 가능합니다.
| 구분 | 3년 | 4년 | 5년 | 6년 | 8년 | 10년 이상 |
| 보유 기간 공제 | 12% | 16% | 20% | 24% | 32% | 40% |
| 거주 기간 공제 | 12% | 16% | 20% | 24% | 32% | 40% |
| 합산 최대 | 24% | 32% | 40% | 48% | 64% | 80% |
2년 이상 실거주를 하지 않았다면, 아무리 오래 보유했어도 1세대 1주택 우대 공제율을 받지 못합니다.
이 경우 일반 공제율(최대 30%)만 적용됩니다. 실거주 여부가 핵심입니다.
장기보유특별공제 계산 예시 – 10년 보유 1주택자
실제로 얼마나 절세가 되는지 간단한 사례로 살펴보겠습니다.
| 항목 | 내용 |
| 취득가액 | 6억 원 |
| 양도가액 | 16억 원 |
| 양도차익 | 10억 원 |
| 보유 기간 | 10년 이상 |
| 거주 기간 | 10년 이상 |
| 공제율 | 80% |
| 공제 후 과세 대상 소득 | 약 2억 원 (12억 초과분 기준 계산) |
※ 12억 원 이하 부분은 비과세이므로, 12억 초과분에 대해서만 장기보유특별공제와 양도소득세가 적용됩니다. 정확한 세금 계산은 아래 계산기를 활용하세요.
장기보유특별공제 적용 안 되는 경우
장기보유특별공제가 모든 상황에 적용되는 건 아닙니다. 다음 경우에는 공제를 받을 수 없으니 미리 확인하세요.
| 적용 제외 사유 | 설명 |
| 보유 기간 3년 미만 | 최소 3년을 채워야 공제 대상 |
| 미등기 부동산 | 등기하지 않은 부동산은 공제 불가 |
| 조정대상지역 다주택 중과 | 중과세율 적용 시 공제 불가 ※ 현재 2026년 5월 9일까지 한시 배제 중 |
| 해외 부동산 | 투자 목적 해외 부동산은 공제 미적용 |
| 거주 요건 미충족 1주택 | 우대 공제율 적용 불가, 일반 공제만 가능 |
다주택자 양도세 중과 한시 배제 기간이 2026년 5월 9일까지입니다.
이후 조정대상지역 다주택자는 다시 중과세율이 적용되고 장기보유특별공제도 받지 못할 수 있습니다.
매도 시기를 고민 중이라면 이 날짜를 꼭 체크하세요.
※ 기획재정부 발표 기준 (추가 연장 가능성은 정부 공지 확인 필요)
보유 기간 계산, 이것만 알면 됩니다
장기보유특별공제는 연 단위로 적용됩니다. 5년 11개월을 보유했다면 5년으로 계산됩니다. 따라서 잔금일을 조금 늦춰 딱 6년을 채우면 공제율이 10%에서 12%로 올라가는 경우도 생깁니다.
취득일 기준은 다음과 같습니다.
- 매매 취득: 잔금청산일과 등기접수일 중 빠른 날
- 상속 취득: 상속개시일 (피상속인 보유 기간 불포함)
- 증여 취득: 증여등기 접수일 (단, 이월과세 적용 시 증여자 취득일 기준)
정확한 양도소득세 신고는 세무사 상담을 받는 것이 좋지만, 사전에 국세청 홈택스에서 모의 계산을 해보거나, 아래 계산기를 활용해 보세요.